Taşınmazların edinilmesi, kullanılması, devri ve yapılaşma süreçlerinde müvekkillerimizin ihtiyaçlarını ve yatırım hedeflerini esas alıyoruz. Tapu kayıtlarını, sözleşmeleri ve ilgili idari işlemleri birlikte değerlendirerek mevcut riskleri belirliyor; işlem öncesi incelemelerden uyuşmazlıkların çözümüne kadar süreci özenle takip ediyoruz. Amacımız, mülkiyet haklarının korunması ve taşınmazlara ilişkin kararların hukuki belirsizlikler azaltılarak alınmasıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hallerde mevcut kaydın iptal edilerek taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesi için açılır. Mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan devirler, vekaletnamenin kötüye kullanılması veya geçerli bir hukuki nedene dayanmayan işlemler bu davalara konu olabilir. Bazı durumlarda, taşınmazın devrini gerektiren bir sözleşmeye rağmen tapunun verilmemesi de dava açılmasını gerektirebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları
Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şüyu davası, bir taşınmaza birlikte sahip olan kişilerin ortak mülkiyeti sona erdirmek için başvurduğu hukuki yoldur. Özellikle miras kalan ev, arsa veya tarlaların kullanımı ve paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşandığında gündeme gelir. Mahkeme, taşınmazın bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Ancak dava süreci sonundaki satışta beklenen piyasa değerine ulaşılamaması riski vardır. Bu nedenle müvekkillerimizin hak ve menfaatlerini gözeterek tarafların anlaşma yoluyla çözüme ulaşması için de çalışıyoruz.
Önalım (Şufa) Davaları
Önalım, diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkanı tanır. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satışın bildirilmesi, dava sürelerinin gözetilmesi ve mahkemenin belirlediği bedelin zamanında yatırılması önem taşır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davaları
El atmanın önlenmesi, diğer adıyla müdahalenin men’i davası, taşınmazın haksız kullanımına veya hak sahibinin taşınmazdan yararlanmasının engellenmesine son verilmesi için açılır. Uygulamada genellikle ev, arsa veya tarlanın izinsiz kullanılması, komşunun duvar, çit veya yapı yaparak taşınmazın sınırlarını aşması ve ortaklardan birinin taşınmazın tamamını kullanarak diğer ortakları dışlaması sık karşılaşılan sorunlardır. Bu durumlarda müdahalenin durdurulması, koşulları varsa izinsiz yapıların kaldırılması ve taşınmazın eski hâline getirilmesi talep edilebilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları
Uygulamada ev, arsa veya tarlanın izinsiz kullanılması ve ortaklardan birinin diğerlerinin yararlanmasını engelleyerek taşınmazı bedelsiz kullanması ecrimisil davalarına konu olabilir. Ecrimisil, taşınmazın haklı bir neden olmaksızın ve kötü niyetle kullanılması nedeniyle talep edilen tazminattır. Tazminatın belirlenmesinde kullanım süresi, taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri veya tarımsal gelir dikkate alınır. Eğer taşınmazın birden fazla sahibi var ise ortaklardan birinin ecrimisil talep edebilmesi taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin önceden bildirilmesi şartına bağlıdır.
Taşınmaz Alım-Satımı ve Tapu İşlemlerinde Hukuki Danışmanlık
Taraflar, satış, trampa veya bağışlama konusunda anlaşarak taşınmazın devrini kararlaştırabilir. Devir öncesinde tapu kayıtlarındaki ipotek, haciz, intifa hakkı ve diğer kısıtlamaların incelenmesi çok önemlidir. Taraflar arasında sözleşme yapılmadan önce tapu kayıtlarının incelenmemesi sonradan hukuki ve ekonomik sorunlara yol açabilir. Taşınmaz satışları noterliklerde de yapılabilmekle birlikte uygulamada genellikle tapu müdürlükleri tercih edilmektedir. Büromuz, tapu kayıtlarının incelenmesi, sözleşmelerin hazırlanması, ödeme ve devir koşullarının belirlenmesi ile işlemlerin takibi konularında hukuki danışmanlık sağlamaktadır.
Kat Mülkiyeti, Apartman ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti, apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları; aidatların ödenmemesi, yüksek ek ödeme talepleri ve ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı gibi konularda ortaya çıkabilir. Toplantı çağrılarının usulüne uygun yapılmaması, oy kullanma, karar yeter sayıları ve yönetici seçimine ilişkin anlaşmazlıklar da yönetim kararlarının tartışılmasına neden olabilir.
Müvekkillerimiz, kat mülkiyeti konusunda en çok yüksek aidatlar ve yöneticilerin gelir ve giderler hakkında yeterli bilgi vermemesi nedeniyle bize başvurmaktadır. Bu durum, aidatların gereğinden fazla tahsil edilip edilmediğine ilişkin kuşkulara yol açmaktadır. Kat malikleri, yöneticiden apartman veya site gelirlerinin nasıl harcandığına ilişkin bilgi talep edebilir. Ayrıca yöneticinin topladığı aidatları kişisel amaçları için kullanması veya bu paraları faizde değerlendirerek elde ettiği geliri kendisine mal etmesi suç oluşturabilir.
Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri ile yeni yapının inşasına ilişkin anlaşmazlıklar yaşanabilir. Risk raporuna itiraz sürelerinin kaçırılması, bildirimlerin usulüne uygun yapılmaması ve maliklerin karar almak için gereken çoğunluğu sağlayamaması bu süreçte öne çıkan sorunlardır. Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı da uyuşmazlıklara yol açabilir. Müteahhitle yapılacak sözleşmede ise dairelerin konumu ve büyüklüğü, ek ödemeler, kira desteği, teminatlar ve teslim süresinin açıkça belirlenmesi önem taşır. Büromuz, bildirim ve kararların incelenmesi, sözleşmelerin hazırlanması, itirazların yapılması ve uyuşmazlıkların çözümü konularında hukuki destek sağlamaktadır.