Kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde ne oranda artırılabileceği, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biridir. Geçici bir düzenleme olarak yürürlüğe giren yüzde 25’lik sınırın sona ermesiyle birlikte, konuya ilişkin genel kural yeniden uygulanmaya başlamıştır.
Yüzde 25 sınırının hukuki dayanağı ve sona ermesi
Yüzde 25’lik artış sınırı, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde uyarınca 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girmiş, sonrasında süresi uzatılmıştır. Düzenlemenin uygulama süresi 1 Temmuz 2024 tarihinde dolmuş ve kanun koyucu tarafından yeniden uzatılmamıştır.
Bu sınırın yalnızca konut kiraları bakımından geçerli olduğu, çatılı işyeri kiralarını kapsamadığı hususu önemlidir. İşyeri kiralarında söz konusu dönemde de genel kural uygulanmaya devam etmiştir.
Yürürlükteki genel kural
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir.
Hesaplamada esas alınacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu nedenle her sözleşme için geçerli oran, yenilenme ayına göre farklılık gösterir; yıl genelinde tek bir oran söz konusu değildir.
Sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılması
Söz konusu hüküm emredici niteliktedir. Taraflar kira sözleşmesinde yasal sınırın üzerinde bir artış oranı kararlaştırmış olsalar dahi, bu kayıt sınırı aşan kısım bakımından geçerlilik taşımaz. Sınırı aşan kısmın geçersizliği, sözleşmenin diğer hükümlerini etkilemez.
Buna karşılık sözleşmede yasal sınırın altında bir oran belirlenmişse, taraf iradesine üstünlük tanınır ve kararlaştırılan düşük oran uygulanır. Kiraya veren, sözleşmede yer alan bu orandan daha yüksek bir artış talep edemez.
Beş yıldan uzun süreli kira ilişkileri
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde durum farklıdır. Bu hâlde kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası yoluna başvurulabilir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Kira bedelinin tespiti ve kira alacağının tahsili talepleri bu kapsamdadır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler ise zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar
- Artış oranının hangi aya ait TÜFE ortalamasına göre hesaplanacağının doğru belirlenmesi
- Artış talebinin kiracıya usulüne uygun biçimde bildirilmesi
- Fazla tahsil edilen kira bedellerinin iadesinin gündeme gelebileceğinin gözetilmesi
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespiti yolunun değerlendirilmesi
- İşyeri kiralarında net ve brüt bedel ile vergi yükümlülüklerinin sözleşmede açıkça düzenlenmesi
Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda, sözleşme metninin ve ödeme kayıtlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekir. Artış oranının hatalı uygulanması, kiraya veren bakımından alacak kaybına, kiracı bakımından ise fazla ödeme ve buna bağlı iade taleplerine yol açabilmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut duruma ilişkin değerlendirme için hukuki destek alınması önerilir.